Beziehungen sind so etwas wie das soziale Gold der Stunde. Denn die aktuelle gesellschaftliche Entwicklung steht im Zeichen von Digitalisierung, Globalisierung und der damit verbunden Individualisierung bzw. Vereinsamung vieler Menschen. Gleichzeitig gibt es bereits seit den Anfängen der Menschheitsgeschichte das Bedürfnis sich auszutauschen und sich zu treffen. Zahlreiche (multifunktionale) Orte der Begegnung, wie Amphitheater, das Forum Romanum, Tempel, Synagogen und Marktplätze zeugen davon. Viele Stellen und Berichte in der Bibel belegen zudem, dass sich auch Gott nach echter Begegnung mit uns Menschen sehnt.

Wo gibt es bei Ihnen in der Region Orte, an denen sich Menschen ehrlich begegnen können, ohne gleich ein Kirchengebäude betreten zu müssen? Welche Möglichkeiten bieten sich Kirchengemeinden heute, ein innovativer Ort der Begegnung für ihre Stadt zu werden? Und wie sieht die Projektentwicklung eines multifunktionalen Begegnungszentrums in der Praxis aus?

Wir haben als Gemeinden enorme Chancen – wie nutzen wir sie?

In Zeiten gesellschaftlicher Beziehungsarmut bieten sich für Kirchengemeinden, christliche Werke und Unternehmen erstaunliche Chancen. Wenn Gemeinderäume mit Gewerberäumen und sozial-diakonischen Einrichtungen zusammenwachsen, entstehen Begegnungszentren mit ungeahnten Synergien. Dass dies finanzierbar und für alle Beteiligten ein Gewinn ist, zeigt das aktuelle Projekt „Westhouse“ der 4Wände GmbH. Kirche wird hier als ein Nutzer des Gebäudes mitten in der Gesellschaft zugleich aktiv und sichtbar. Mehr dazu unter www.westhouse-augsburg.de

Der US-amerikanische Soziologe Ray Oldenburg prägte den Begriff der „Third Places“, also dritte Orte. Den ersten Ort (First Place) siedelt Oldenburg im Zuhause / Wohnen an. Der zweite Ort (Second Place) ist der Arbeitsort /-platz. Third Places dagegen sind öffentliche Orte, Orte der Begegnung, Räume für spontane, kommunikative und gesellige Treffen. Wo sind diese Plätze, an denen man Freunde treffen oder neue Bekanntschaften schließen kann? Wo man vielleicht auch Gott erleben, spüren, entdecken kann. In den Kirchen des 20. / 21. Jahrhunderts? In Sportstätten oder Einkaufszentren? Zugegeben, für manche Menschen können Fußballstadien oder Shopping-Malls spirituelle Orte sein. Nicht umsonst gibt es den Begriff `Fußballgott`.

Der Kreativität sind keine Grenzen gesetzt, um Räume der Begegnung zu schaffen

Mein Wunsch ist es, dass in ganz Deutschland Third Places entstehen. Orte, an denen man sich trifft, lernt, erlebt, spürt, arbeitet. Und das alles in völlig unterschiedlichen Settings: Der Hotelbesucher, der nach dem Seminar im gleichen Gebäude noch Sport machen kann. Der junge Vater, der im Co-Working-Space seine Selbständigkeit vorantreiben kann und nebenan Kinderbetreuung vorfindet. Möglichkeiten gibt es viele. Aber: Nicht überall sind solch komplexen und zugegebenermaßen kostenintensiven Gebäude realisierbar.

Multifunktionales Gebäude mit unterscheidlichen Nutzungen

Multifunktional zu bauen heißt auch, auf die Bedürfnisse der Umgebung und der Stadt zu achten. Selbst mit kleinem Budget können multifunktionale Gebäude entstehen, beispielsweise durch die Kombination von Kirche und Kindergarten. Es muss aber auch nicht immer ein Neubau sein. Bestehende Räume von Gemeinde, Kirche, aber auch der Stadt können neu genutzt werden? In Berlin gibt es beispielsweise die Kombination aus Kita mit Co-Working-Space (`Coworking Toddler`). Auch eine Quartiersentwicklung in Zusammenarbeit mit der Stadt und interessierten Trägern ist möglich und nicht auf ein einzelnes Gebäude beschränkt. Eine Möglichkeit, als Kirche aktiv und sichtbar mitten in der Gesellschaft werden.

Projektentwicklung von multifunktionalen Gebäuden in der Praxis

Nun möchte ich den Ablauf eines solchen Vorhabens darstellen. Worauf kommt es an? Zunächst zur Terminologie: Zur Projektentwicklung im engeren Sinne zählen die Phasen Projektinitiierung, -Projektkonzeption und Projektplanung. Im weiteren Sinne werden noch die Bauausführung und der Aufbau einer Betreibergesellschaft / die Vermarktung des Gebäudes hinzugezählt.

Wesentliche Fragen bei einer Projektentwicklung sind: Wie finanziert man ein solches Gebäude? Wer betreibt das Gebäude nach Fertigstellung? Bei westhouse wurde ein Investor gefunden, der gemeinsam mit der Bank die Finanzierung gesichert hat. Bei einem solchen Umfang ist der Aufbau einer eigenen Betreibergesellschaft sinnvoll. Die anfallenden Aufgaben in der Planung und im operativen Geschäft (Vermarktung, Vermietung, Facility Management) erfordern neben ehrenamtlichem Engagement auch Vollzeitkräfte. In welcher Rechtsstruktur dieser Betreiber aufgestellt wird, also ob als Verein oder wie bei Westhouse als GmbH, ist dabei weniger relevant.

Projektinitiierung: Auf die richtige Vision kommt es an

Im Kern steht immer die Frage nach dem Konzept und nach der Vision dahinter. Egal, ob eine Idee nach Standort und Kapital sucht, ein Standort nach einer Idee oder ein Kapitalgeber nach einer Idee und einem Standort: Bevor die ersten Skizzen und Raumprogramme erstellt werden, muss das Gebäude mit seinen Nutzungen und mit dem Leben darin, im Kopf der Beteiligten entstehen. Dabei ist oftmals ein Perspektivwechsel notwendig.

Denn es geht nicht darum, was wir bauen möchten, sondern was die Stadt oder Region braucht. Was der Auftrag von Gott ist? Wenn in einer Straße mit fünf Cafés ein sechstes aufmachen soll, weil das die Initiatoren für eine gute Idee halten, wurde der tatsächliche Bedarf nicht ermittelt. Daher ist die frühzeitige Einbindung von Stadtteilakteuren, sozialen Diensten und Vereinen essenziell. Auch möglich: Angeschlossene Jugendgruppen führen Interviews auf der Straße mit Menschen aus dem Stadtteil. Getreu dem Auftrag: Suchet der Stadt Bestes!

Nun ist es Zeit für eine grobe Wirtschaftlichkeitsrechnung. Aufgrund des frühen Stadiums sind die ermittelten Werte Schätzungen und daher noch ungenau. Sollte bereits ersichtlich sein, dass das Projekt in der aktuellen Planung nicht wirtschaftlich verwirklicht werden kann, muss es umgeplant oder sogar abgebrochen werden. Je später diese Erkenntnis kommt, desto schwerer und teurer wird es, Entscheidungen rückgängig zu machen oder das Projekt umzuplanen.

Projektkonzeption: Ist es machbar oder nicht?

Eine ausführliche und genaue Machbarkeitsstudie ist eine der Hauptaufgaben in dieser Phase. Bestandteile einer solchen Studie sind eine Marktanalyse, eine Standort- und Nutzungsanalyse sowie eine Wettbewerbs- und Risikoanalyse. Auf Basis dieser Machbarkeitsstudie wird ein konkretes Nutzungskonzept erarbeitet. Dieses wird ergänzt durch die ersten Skizzen und ein Gebäudekonzept / Raumprogramm. Die neuen Erkenntnisse fließen dann in die grobe Kostenschätzung aus der Projektinitiierung, damit eine ausführlichere Wirtschaftlichkeitsberechnung entsteht.

Gebäudemodell erstellen

 Projektkonkretisierung / -planung: Jetzt geht‘s los!

Kommt die Wirtschaftlichkeits- und Machbarkeits-Analyse zu dem Schluss, dass das Projekt realisierbar ist, kann mit der Projektkonkretisierung begonnen werden. Das Grundstück muss nun gesichert und die Verkaufsverhandlungen für das Grundstück können endlich starten. Ziel dieser Phase ist die Entscheidung zur Realisierung des Projekts.

Bauausführung: Es nimmt Gestalt an

Zum weiteren Vorgehen gehört die Projektrealisierung mit der Genehmigungsplanung, der Detailplanung und schließlich dem Projektmanagement. Der Projektentwickler übernimmt die Rolle der Bauleitung und achtet in enger Abstimmung mit dem Bauherrn, dass vereinbarte Termine, Qualität und Kosten eingehalten werden.

Betriebsaufbau / Vermarktung: Beziehungen bauen, um der Beziehungen willen

Die professionelle Steuerung der Vermarktungstätigkeiten, der Aufbau der Prozesse und die Betreuung von externen Partnern schließlich ist Aufgabe der Betreibergesellschaft. Eine solche auf- und auszubauen ist ebenfalls Teil jeder Projektentwicklungsphase.

Eine prägende Erfahrung in der Projektentwicklung für das ‚westhouse Augsburg‘ war die frühe Einbindung von interessierten Parteien und Partnern der Stadt. Schon ein Jahr vor Eröffnung konnte das westhouse-Team die Früchte dieser zugegebenermaßen manchmal recht aufwendigen Investition ernten: Die Begeisterung aus allen Gesellschaftsbereichen – Anwohner, Gewerbe, Stadt, strategischen Partner, Kirche – ist für das gesamte Projekt und den gewählten Weg mit Gott ein starkes Zeichen.

Wo Beziehung drauf steht, sollte auch Beziehung drin sein

Für die Projektentwicklung bedeutet das: Die Vermarktung beginnt bereits in der Phase der Projektinitiierung. Nicht primär durch den Gebäudenamen oder das Logo, sondern viel mehr, indem man gute Beziehungen mit allen Beteiligten knüpft und pflegt. Denn bei all den planerischen, bautechnischen, und wirtschaftlichen Herausforderungen sollte man immer im Hinterkopf behalten:  Das wichtigste von Anfang an ist, vor allem den Menschen im Blick zu haben.